กรกฎาคม 27, 2021

โฉนดแลกเงิน

โฉนดแลกเงิน

โฉนดแลกเงิน “จำนำ” กับ “ขายฝาก” ต้องเป็นสิ่งที่คนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์คุ้นเคยอย่างไม่ต้องสงสัย ซึ่งทั้งสองอย่างในมุมมองของพี่ทุยคิดว่าเป็นการกู้หนี้ยืมสินรูปแบบนึง ที่ผู้กู้จะต้องมีอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือ เช่น ที่ดิน บ้าน คอนโด มาวางเป็นหลักประกันกับผู้ให้กู้ เพื่อแลกเป็นเงินสด ส่วนผู้ให้กู้ก็ได้รับดอกเบี้ยดังที่ตกลงกันไว้ ข้อตกลงจำนอง : กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จำนองไม่โอนไปยังผู้รับจำนำ ก็เลยไม่ต้องมีการมอบสินทรัพย์ที่จำนองให้ผู้รับจำนำ แต่สัญญาขายฝาก : กรรมสิทธิ์ในเงินที่ขายฝากโอนไปยังผู้รับซื้อฝาก จึงจะต้องมีการมอบเงินให้แก่คนรับซื้อฝากสัญญาจำนำ :ถ้าเกิดไม่ใช้หนี้ใช้สิน ผู้รับจำนำจะฟ้องบังคับจำนำ แล้วให้กองบังคับคดีประมูลขาย ได้เงินมาใช้หนี้ใช้สิน แต่ว่าข้อตกลงขายฝาก : ผู้ขายฝากจำต้องมาไถ่ด้านในกำหนดเวลาในสัญญา หากว่าไม่มีเงินมาไถ่ข้างในกำหนดเวลา ข้อบังคับระบุว่าสามารถเพิ่มเวลาขายฝากได้ กี่ครั้งก็ได้ ครั้งละนานเท่าใดก็ได้ แม้กระนั้นรวมกันจำต้องไม่เกิน 10 ปี หากไม่มีเงินมาไถ่คืนขายฝาก หรือไม่มาขยายตั้งเวลาไถ่จากขายฝาก ปลดปล่อยให้ทรัพย์หลุดขายฝาก ทรัพย์นั้นก็จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากอย่างเบ็ดเสร็จเด็ดขาดโฉนดแลกเงิน

ค่าครองชีพในการซื้อขายบ้านและก็ที่ดิน

1. ค่าธรรมเนียมการโอน : คิด 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์

2. ค่าอากร : คิด0.5% ของราคาค้าขายแม้กระนั้นจะต้องไม่น้อยกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ ถ้าเกิดราคาจำหน่ายต่ำยิ่งกว่าให้ใช้ราคาประเมินเงินทุนคำนวณ และก็ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตป์อีก

3. ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ : คิด 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์สุดแต่ราคาไหนที่สูงกว่า โดยจะคิดกับอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้วขายออกไปภายในช่วงเวลาไม่เกิน 5 ปี (หากมีการย้ายทะเบียนบ้านเข้าอยู่เกินกว่า 1 ปี ได้รับนอกจากค่าภาษีนี้) ในกรณีที่เสียค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะและจากนั้นก็ไม่ต้องเสียค่าอากรในข้อ 2

4. ค่าจดจำนอง : 1% ของมูลค่าจำนำ สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท

5. ค่าภาษีรายได้ (ภงดเว้น.) : คิดแบบขั้นบันไดภาษี หักค่าใช้จ่ายต่างๆตามจำนวนปีถือครอง ตามหลักหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากรทั้งนี้ไม่มีกฎแน่นอนว่าใครกันแน่จำต้องออกค่าใช้สอยส่วนใด ขึ้นกับการตกลงกันระหว่างคนซื้อและก็คนขาย แต่ว่าส่วนมากแล้ว ค่าธรรมเนียมการโอนจะแบ่งกันรับผิดชอบคนละครึ่ง,ค่าจำนอง คนซื้อเป็นคนจ่าย ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายมักเป็นคนจ่าย

ติดจำนำขายฝากได้ไหม?สารพัดสารพันคำถามเคืองใจว่า ติดจำนำอยู่ ขายฝากได้หรือไม่? ไม่ว่าบ้าน ที่ดิน คอนโด ล้วนเป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งสามารถใช้ค้ำประกันสำหรับเพื่อการทำธุรกรรมด้านการเงิน ทำความรู้จักกับจำนำ และขายฝากเสริมเติมได้ที่ ขายฝาก เปรียบเทียบกับ ขายฝาก มาตรา  การจำนอง อะไรดีมากยิ่งกว่ากัน ?สิ่งที่ทำให้เกิดการที่ผู้คนจำนวนไม่ใช้น้อยหันมาพอใจในขายฝากอยากได้วงเงินเพิ่มปรารถนาปิดหนี้สิน/จบหนี้สินเดิม

ดังเช่น หนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้นอกระบบ ปัญหาที่เกิดขึ้นกับการเงินด้านอื่นๆอย่างการเจ็บป่วยด้วยโรครุนแรง เงินทุนหมุนเวียนในธุรกิจ หรือการเสริมสภาพคล่องให้ธุรกิจ รวมถึงลงทุนเพิ่มเหล่านี้เป็นสาเหตุที่อยากได้วงเงินเพิ่มจากเดิม แต่ว่าไม่สามารถขอวงเงินเพิ่มมาได้จากหลายสาเหตุ เช่น เครดิตทางการเงินก่อนหน้าที่ผ่านมาไม่ดี ติดเครดิตบูโร ใช้หนี้ไม่ตามเวลา

รายการเดินบัญชีปัจจุบันนี้ไม่น่าเชื่อถือธนาคารจัดลูกหนี้เป็นหนี้เป็นสินเสียถูกจัดเป็นลูกหนี้ระดับหนี้เสีย เป็นการหยุดจ่ายหนี้ หรือไม่ถูกจ่ายหนี้หลายที ทำให้ธนาคารดำเนินงานตามวิธีการติดตามหนี้ เสียเครดิต หรืออาจถึงกับขนาดถูกฟ้องร้องฟ้องหรือใกล้ถูกศาลบังคับคดี จึงจำเป็นต้องดำเนินงานหานักลงทุนใหม่เพื่อรักษาหลักทรัพย์ของตนเองภาระหน้าที่ดอกสูงกรณีจำนำกับนักลงทุนนอกระบบ

อาจมีภาระดอกเบี้ยที่สูงกว่าธนาคาร บางรายดอกเบี้ยสูงไปกว่าที่กฎหมายกำหนด ยิ่งมีผลเสียให้ลูกหนี้ไม่อาจจะปลดหนี้ได้ เพราะว่ายอดเงินที่จ่ายในแต่ละเดือน ไม่สามารถลดเงินต้นได้เลย ได้แม้กระนั้นส่งดอกสิ่งเดียวการขายฝากนับว่าเป็นลู่ทางหนึ่งที่ช่วยลดภาระหน้าที่ หรือแบ่งเบาปัญหาเกี่ยวกับการเงินให้กับหลายท่านได้ เพราะว่าไม่เพียงแต่ “ได้รับวงเงินเพิ่ม” อย่างรวดเร็ว ยังสามารถช่วย

“ลดภาระดอก” สำหรับผู้ที่มีภาระหน้าที่หนี้เดิม ก็สามารถปิดหนี้ที่มีดอกเบี้ยสูง และเหลือเงินไปใช้จ่ายส่วนอื่นได้อีกด้วย แม้มีการวางแผน โฉนดแลกเงิน หรือได้รับคำปรึกษาหารือที่ดีจากผู้ที่มีความเชี่ยวชาญ ที่ให้คำแนะนำและก็ดูแลตลอดระยะสัญญาด้วยประสบการณ์ 3 ปี สมาร์ทฟินน์ ขอเก็บรวบรวมข้อดีจากการเปลี่ยนจำนำมาเป็นขายฝากกับสมาร์ทฟินน์ ว่ามีข้อแตกต่างอย่างไร

สิ่งที่จำเป็นต้องจัดแจงหากตกลงใจกู้สร้างบ้านสิ่งสำคัญสำหรับในการกู้เงินก่อสร้างบ้านเป็นความเชื่อมั่นของสถาบันการเงินหรือแบงค์นะครับ ดังนั้นต้องมีเอกสารสำหรับเตรียมการสร้างอย่างครบถ้วนเอกสารข้อมูลเฉพาะบุคคล ดังเช่นว่า สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส(หากมี) ฯลฯเอกสารแสดงรายได้เอกสารแสดงด้านหลักประกัน เช่น โฉนดที่ดิน, แบบบ้าน, คำสัญญาผู้รับเหมา, ใบอนุมัติก่อสร้าง, พิมพ์เขียวที่ได้รับอนุญาตจากทางด้านราชการ, เอกสารประเมินราคาค่าก่อสร้าง เป็นต้นโดยทางสถาบันการเงินอาจมีการขอเอกสารเพิ่มอีกเพื่อพิเคราะห์ การยื่นเอกสารทั้งหมดจะช่วยให้การกู้ยืมมีลัษณะทิศทางในทางบวกเยอะขึ้นเรื่อยๆ และก็จะมีการตรวจตราจากทางสถาบันการเงินอีกครั้งเมื่อบ้านนั้นสร้างเสร็จแล้ว เพื่อเป็นการยืนยันว่าเงินที่ได้ไป เป็นการใช้เพื่อก่อสร้างบ้านจริงๆโน่นคือ สิ่งที่ต้องรู้ก่อนดำเนินการกู้ยืมเงินสร้างบ้านครับ รู้สึกตัวเอง ความรู้ความเข้าใจสำหรับเพื่อการผ่อน ข้อกำหนดกฎหมาย แหล่งเงินกู้ยืม และเอกสาร หากคุณมีสิ่งที่ต้องใช้ครบ ย่อมสามารถจัดการได้อย่างไม่ขัดข้องแน่นอน

แล้ว “จำนำ” รวมทั้ง “ขายฝาก” แตกต่างยังไง ?

“ขายฝาก” เจ้าของในเงินทองจะโอนไปยัง “ผู้รับฝาก (ผู้ให้กู้)” เลยในทันทีในวันที่ลงนาม แต่ว่า “คนขายฝาก (ผู้กู้)” จะเอากลับคืน เมื่อมาใช้หนี้ใช้สินหรือไถ่คืนในเวลาที่กำหนด ถ้าถึงเวลาชำระหนี้แล้วคนขายฝากไม่ใช้หนี้ใช้สิน ทรัพย์สินที่ขายฝากก็จะเปลี่ยนเป็นของคนรับฝากไปเลยในทันที หรือเอาง่ายๆว่าคนรับซื้อฝาก “ยึดทรัพย์สินได้” เลยทันที ถ้าผู้ใดกันแน่จำไม่ได้ว่าขายฝากเป็นอย่างไร

พี่ทุยต้องการที่จะให้คิดกล้วยๆเสมือนการ “จำนอง” นั่นแหละสมมติพวกเราตกที่นั่งลำบากเงิน เดินเข้าไปที่โรงจำนำ (ผู้ให้กู้) เราเอาทองไปวางสักเส้นนึงหลังจากนั้นพวกเราก็จะได้เงินกลับมาเลย แล้วพอเพียงถึงเวลาที่ระบุ เราก็เอาเงินไปไถทองคืนมา แต่ว่าถ้าหากเราไม่ไปไถคืนมาทองก็จะเป็นของโรงรับจำนำเลย… เช่นเดียวกันเป๊ะเลยส่วน“จำนอง” เจ้าของในเงินจะไม่โอนไปยังผู้รับจำนอง

เงินนั้นจะเป็นเพียงหลักประกันการจ่ายหนี้ให้กับผู้รับจำนองเพียงแค่นั้น ถ้าผู้จำนองเบี้ยว ไม่จ่ายหนี้ ผู้รับจำนองจำเป็นจะต้องไปยื่นฟ้องรองเพื่อได้ค่าปรับเอง เจ้าของจะไม่แปลงเป็นของผู้รับจำนอง หรือเอาง่ายๆว่า ผู้รับจำนำจะ “ยึดทรัพย์ไม่ได้”ส่วนดอกโดยชอบด้วยกฎหมายกำหนด ทั้งวิธีขายฝากรวมทั้งการจำนำเป็นไม่เกิน 15% ต่อปี และสำหรับการขายฝากแล้วก็การจำนำ

ควรต้องไปปฏิบัติงานต่อหน้าต่อตาเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดินแค่นั้นโดยแนวทางการขายฝาก มีค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน และก็จำต้องเสียภาษีอากรด้วย ส่วนการจำนอง มีค่าจารีตการเขียนทะเบียน 1% ของวงเงินจำท่วม สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาทถ้าผู้ใดกันแน่ที่กำลังคิดจะกระทำการขายฝากหรือจำนำอยู่ พี่ทุยก็ขอเตือนให้เลือกนักลงทุนดีๆที่ไว้ใจได้ มีการลงบัญชีไม่ผิดกฎหมาย มีบริษัทที่ตั้งที่สามารถติดต่อได้ เพื่อผลตอบแทนของตัวเราเองนะ

หลังกระทรวงมหาดไทยออกประกาศกระทรวงมหาดไทย ระบุวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2564 รวม 2 ฉบับ กำหนดให้ผ่อนผันค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอน แล้วก็จดทะเบียนจำนำเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับกรณีการโอนและการจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่ดินพร้อมอาคารที่พักอาศัยชนิด บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรือตึกพาณิชย์ จากผู้จัดแบ่งที่ดินตามกฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน หรือที่ดำเนินการจัดแบ่งที่ดินโดยทางด้านราชการ หรือหน่วยงานของรัฐบาล ราคาค้าขายไม่เกิน 3 ล้านบาท

รวมทั้งวงเงินจำนำไม่เกิน 3 ล้านบาทแล้วก็กรณีการโอนและก็การจำนองห้องชุดในคอนโดมิเนียม จากผู้ประกอบการที่ขอขึ้นทะเบียนห้องชุด ราคาจำหน่ายไม่เกิน 3 ล้านบาท แล้วก็วงเงินจำนำไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยให้มีผลตั้งแต่วันต่อจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษา หรือวันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2564 ถึงวันที่ 31 เดือนธันวาคม 2564 ตามความเห็นคณะรัฐมนตรี ตอนวันที่ 26 มกราคม 2564 กรมที่ดินได้วางแนวปฏิบัติสำหรับเพื่อการทำงานตามนโยบายดังที่กล่าวถึงมาแล้ว ดังนี้

1.เจตนาเพื่อเกื้อหนุนและก็ทุเลาภาระหน้าที่ให้แก่พลเมืองที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง รวมถึงช่วยรักษากิจกรรมด้านเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ และก็ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ในสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรน่า 2019

2.การบังคับใช้ตั้งแต่วันต่อจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป (ตั้งแต่วันที่ 3 ก.พ. พุทธศักราช 2564) ถึงวันที่ 31 เดือนธันวาคม พ.ศ. 2564

3.หลักเกณฑ์ผู้ขาย

(1) ผู้จัดการที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน หรือที่ทำงานจัดสรรที่ดินโดยทางการ หรือหน่วยงานของรัฐบาล ซึ่งมีอำนาจหน้าที่ทำการจัดแบ่งที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย หรือ

(2) ผู้ประกอบการที่ขอลงทะเบียนห้องชุดโดยชอบด้วยกฎหมายว่าด้วยห้องชุด

4.หลักเกณฑ์ผู้ซื้อ ควรเป็นบุคคลปกติสัญชาติไทยเท่านั้น

5.หลักเกณฑ์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

5.1 ราคาซื้อขาย และก็วงเงินจำนองอสังหาริมทรัพย์

(1) ราคาค้าขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย

(2) มูลค่าจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย กรณีจำนำจำต้องลงบัญชีขายและก็จำนำในครั้งเดียวกันเท่านั้นกรณีซื้อขายแลกเปลี่ยนแล้วก็จำนองเกินกว่า 3 ล้านบาทต่อหน่วย กรณีจำนำจะต้องจดทะเบียนขายรวมทั้งจำนองในครั้งเดียวกันเท่านั้นกรณีซื้อขายและก็จำนองเกินกว่า 3 ล้านบาทต่อหน่วย จำต้องเสียค่าธรรมเนียมตามปกติทั้งหมด

5.2 ประเภทอสังหาริมทรัพย์แล้วก็หลักเกณฑ์

1.ในกรณีที่ดินพร้อมที่พักที่อาศัย ได้ลดสำหรับเพื่อการโอน (ซื้อขาย) สิ่งเดียว แล้วก็การโอน (จำหน่าย) แล้วจำนองในครั้งเดียวกันจะต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไข

1) จะต้องเป็นที่ดินพร้อมตึกที่อยู่ที่อาศัยจำพวกบ้านเดี่ยว บ้านฝาแฝด บ้านแถว หรืออาคารการค้าขาย ตามกฎหมายกล่าวถึงการจัดสรรที่ดิน หรือที่ทำงานจัดสรรที่ดินโดยทางการ หรือหน่วยงานของรัฐบาล ซึ่งมีอำนาจหน้าที่ทำแบ่งสรรที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย

2) กรณีขายรวมทั้งจำนองที่ดินพร้อมตึก ได้รับลดทั้งที่ดินและก็อาคาร

3) กรณีขายที่ดินหลายแปลง พร้อมอาคารดังที่กล่าวมาข้างต้น จะได้รับลดเฉพาะที่ดินแปลงที่เป็นที่ตั้งตึกเท่านั้น ส่วนแปลงที่เป็นที่ดินเปล่า ถึงแม้ขายรวมกันก็ไม่ได้รับลดค่าธรรมเนียม

4) ในกรณีที่ซื้อที่ดินจากผู้แบ่งสรรที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายกล่าวถึงการจัดสรรที่ดิน หรือที่จัดการจัดสรรที่ดินโดยทางด้านราชการ หรือหน่วยงานของรัฐบาล ซึ่งมีบทบาทกระทำการแบ่งสรรที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย

5) ได้ลดเฉพาะในกรณีที่อาศัยใหม่

6) ที่ดินจัดสรรเปล่ามิได้ลดค่าธรรมเนียม

2.กรณีห้องพักโดยชอบด้วยกฎหมายเกี่ยวกับคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นที่พักที่อาศัยได้ลดสำหรับเพื่อการโอน (ซื้อขาย) สิ่งเดียว แล้วก็การโอน (ซื้อขายแลกเปลี่ยน) รับจํานองที่ดิน แล้วจำนำในครั้งเดียวกันภายใต้เงื่อนไข 1) ควรจะเป็นห้องเช่าที่เป็นที่พักที่อาศัยตามพ.ร.บ.ห้องชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งขึ้นทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว (วิธีขายห้องเช่าเป็นห้องๆ) 2) ลดได้เฉพาะกรณีห้องชุดใหม่ 3) ลดให้เฉพาะกรณีซื้อจากผู้ประกอบการที่ขอลงทะเบียนห้องชุดเท่านั้น

6.การลดค่าธรรมเนียม

6.1 ค่าธรรมเนียมการโอน (ซื้อขายแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ หรือห้องชุด) โดยราคาซื้อขายแลกเปลี่ยนไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย ได้รับลดค่าธรรมเนียมจากร้อยละ 2 ของราคาประเมินเงินทุน เหลือร้อยละ 0.01 ของราคาประเมินเงินทุน (ถ้าเกิดราคาจำหน่ายเกินกว่า 3 ล้านบาท มิได้รับลดค่าธรรมเนียม)

6.2 ค่าธรรมเนียมการจำนำ (สาเหตุจากการค้าขายอสังหาริมทรัพย์หรือห้องพักซึ่งได้รับลดค่าธรรมเนียมตามมาตรการนี้ และจะต้องลงทะเบียนจำนองพร้อมด้วยการโอนในคราวเดียวกันแค่นั้น) วงเงินจำนำไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย ได้รับลดค่าธรรมเนียมจากจำนวนร้อยละ 1 ของวงเงินจำนำเหลือร้อยละ 0.01 ของวงเงินจำนำ (วงเงินจำนำเกิน 3 ล้านบาท มิได้รับลดค่าธรรมเนียม)

6.3 การเขียนทะเบียนการโอนแล้วก็การเขียนทะเบียนจำนำจำเป็นต้องจัดการในคราวเดียวกัน

7.การเก็บภาษีอากร หักในที่จ่าย เรียกเก็บภาษีอากรตามปกติ

8.ชนิดการเขียนทะเบียน

8.1 การจดทะเบียนชนิดขาย แต่ว่าการจดทะเบียนประเภทขายฝาก ขายทอดตลาด ขายตามคำสั่งศาลโอนใช้หนี้ใช้สิน โอนชำระหนี้จำนอง หรือกรรมสิทธิ์รวมมีค่าทดแทน มิได้รับลดค่าธรรมเนียม

8.2 การจดทะเบียนจำพวกจำนำ

(1) การเขียนทะเบียนจำนองจำต้องต่อเนื่องมาจากการค้าขายอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรการนี้ ตอนหลังประกาศกระทรวงมหาดไทยใช้บังคับแล้วก็ได้รับการลดค่าธรรมเนียมการโอนด้วย กรณีได้มาโดยทางอื่น อย่างเช่น รับให้หรือรับมรดกแล้วเอามาจำนำไม่ได้รับลดค่าธรรมเนียม

(2) ต้องเป็นการเขียนทะเบียนจำนองเพื่อรับรองหนี้สินของผู้จำนอง (ซึ่งเป็นผู้ซื้อเท่านั้น) และก็เฉพาะมูลหนี้สินซื้อที่ดินพร้อมอาคาร หรือห้องชุดตามมาตรการนี้เพียงแค่นั้น