ขายฝากจํานอง

ฝากจํานอง แนวทางการขายฝากถือได้ว่าอีกโอกาสหนึ่งในการมองหาแหล่งเงินทุนสำหรับคนที่ต้องการ


วิธีขายฝากจำนอง เป็นอย่างไร? เปรียบเทียบกับการจำนอง แตกต่างกันอย่างไร?


– จำนำ คือ คำสัญญาที่บุคคลหนึ่งนำทรัพย์สินไปยี่ห้อไว้แก่เจ้าหนี้เป็นประกันการชำระหนี้ของตนหรือบุคคลอื่นก็ได้ โดยไม่ต้องส่งมอบเงินที่จำนอง จึงไม่มีหลักสำคัญประเด็นการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งต่างจากแนวทางการขายฝากการ

– ขายฝากหมายถึงการซื้อขายทรัพย์สิน โดยกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ที่ขายฝากตกไปยังคนรับซัอฝากทันที รวมทั้งจะต้องส่งมอบเงินทองที่ขายฝากด้วย โดยมีข้อตกลงว่า ผู้ขายฝากสามารถไถ่เอาเงินที่ขายฝากได้ภายในช่วงระยะเวลาที่ระบุกันไว้


” การจำนำ ไม่ต้องมีระบุช่วงเวลาไถ่คืน ขายฝากที่ดินกับธนาคาร ถ้าเกิดลูกหนี้ไม่ใช้หนี้ เจ้าหนี้ ผู้รับจำนองจะยึดทรัพย์สินที่จำนองอย่างฉับพลันไม่ได้ จึงควรจำต้องฟ้องบังคับจำนำ “


” วิธีขายฝาก มีกำหนดช่วงเวลาไถ่ถอนการขายฝาก หากคนขายไม่ไถ่เวลาไถ่ถอน ภายในช่วงเวลาที่กำหนด ก็ไม่มีสิทธิ์ไถ่เงินทองนืนคืนมา แต่ว่าสามารถไปขอ ขยายระยะเวลาขายฝากได้สูงสุด 10 ปี “

” การเขียนทะเบียนจำนอง ฝากจํานอง ขายฝากที่ดินกับธนาคาร พร บ ขายฝากขาย จะเสียค่าบริการ 1% จากมูลจำนำ (วงเงินที่จำนอง) อย่างเดียวส่วนวิธีขายฝาก นอกจากจะเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ ๒ จากราคาประเมินทุนทรัพย์แล้ว ยังจะต้องเสียภาษีอากร ราวกับกรณีการค้าขาย ที่ดินในกรณีทั่วๆไป อีกด้วย “จำนองเป็นอย่างไรการจำนำมักจะเจอได้ในเรื่องที่ขอสินเชื่อจากแบงค์ ซึ่งกฎหมายที่กำหนดความหมายของการจำนองก็คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 702 ตามข้างล่างนี้


“มาตรา 702 อันว่าจำนำนั้น เป็นคำสัญญาซึ่งบุคคลหนึ่ง เรียกว่าผู้จำนอง เอาเงินทองยี่ห้อไว้แก่อีกบุคคลหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจำนำ เป็นประกันการจ่ายและชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบเงินทองนั้นให้แก่ผู้รับจำนำ ผู้รับจำนำชอบที่จะได้รับใช้หนี้จากสินทรัพย์ที่จำนำก่อนเจ้าหนี้สามัญไม่พักจำต้องวิเคราะห์ว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือหาไม่”จากกฎหมายข้างต้น พวกเราจะเห็นได้ว่าจำนำควรจะมีคู่สัญญาสองฝ่ายเป็นผู้ครอบครองเงินทองที่เรียกว่า ผู้จำนอง และผู้ที่รับทรัพย์สินเป็นหลักประกันที่เรียกว่า ผู้รับจำนอง ทีนี้พวกเราจะมาดูลักษณะ ฝากจํานอง ขายฝากที่ดินกับธนาคาร พร บ ขายฝากขายทางกฎหมายบางประการของการจำนำเพื่อเปรียบเทียบกับวิธีขายฝากกัน
1. จำนองเป็นข้อตกลงเครื่องมือการจำนำเป็นสัญญาอุปกรณ์เป็นเป็นข้อตกลงเพื่อรับรองหนี้ อยู่โดยลำพังมิได้ ควรจะมีคำสัญญาประธานที่เป็นคำสัญญาที่ทำให้เกิดหนี้เสียก่อน อย่างเช่น คำสัญญากู้ ในกรณีที่พวกเราซื้อบ้านโดยใช้สินเชื่อจากธนาคาร ธนาคารจะให้เราทำความตกลงกู้เพื่อเอาเงินไปจ่ายกับโครงงาน แล้วให้เรารับโอนกรรมสิทธิ์บ้านมา และเอาบ้านมาจดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้สินกับแบงค์ไว้สัญญากู้ก็คือข้อตกลงประธานนั่นเอง จะไม่มีการจำนองอยู่ลอยๆโดยไม่มีสัญญาประธานที่กระตุ้นแล้วส่งผลให้มีการเกิดหนี้ได้
2. ดอกดอกเบี้ยก็เป็นไปตามสัญญาประธาน เพราะการจำนำไม่ได้มีดอกเบี้ยด้วยตัวเอง สัญญาประธานมีกฎหมายระบุดอกเบี้ยไว้เท่าใดก็เป็นไปตามนั้น อย่างเช่น การกู้ยืมธรรมดา ดอกไม่เกินจำนวนร้อยละ 15 ต่อปี แม้กระนั้นถ้าหากเป็นสถาบันการเงินก็เป็นไปตามประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เป็นต้น


3. การชำระเงินคืนการจ่ายเงินคืนก็เป็นไปตามข้อตกลงประธานด้วยเหมือนกันหมายถึงถ้าเป็นกรณีกู้โดยส่วนมากก็เป็นการผ่อนหนี้เป็นงวดๆดังที่สัญญากำหนดไว้
4. ผู้ครอบครองทรัพย์กับตัวลูกหนี้ผู้ครอบครองทรัพย์สินที่นำมาจำนำอาจเป็นคนละคนกับตัวลูกหนี้ได้ โดยพวกเราสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองไปจำนำเพื่อประกันหนี้ให้บุคคลอื่นได้


5. กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สมบัติกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ที่จำนำจะไม่โอนไปยังผู้รับจำนำซึ่งเป็นเจ้าหนี้ แต่ว่ายังคงอยู่กับผู้จำนอง ดังเช่นว่า กรณีกู้หนี้ยืมสินซื้อบ้านกับแบงค์ พวกเราจะเป็นเจ้าของบ้านเมื่อวันที่ซื้อมาก็แค่ลงทะเบียนจำนำเป็นประกันกับแบงค์รวมทั้งแบงค์ก็จะเก็บโฉนดไว้จนกว่าจะชำระหนี้ครบ


6. การบังคับคดีเมื่อลูกหนี้ผิดนัดใช้หนี้ ผู้รับจำนำหรือเจ้าหนี้จำเป็นต้องฟ้องร้องคดีเพื่อบังคับคดีขายทอดตลาดสินทรัพย์ที่จำนอง หรือเอาทรัพย์สมบัติจำนำหลุดเป็นสิทธิ จะ ฝากจํานอง ขายฝากที่ดินกับธนาคาร พร บ ขายฝากขาย บังคับเองไม่ได้


7. ค่าธรรมเนียมขึ้นทะเบียนการเขียนทะเบียนจำนำ ณ สำนักงานที่ดิน จะถูกคิดค่าธรรมเนียมอัตราร้อยละ 1 แต่ว่าไม่เกิน 200,000 บาท
ขายฝากคืออะไรกรณีขายฝากชอบพบในกรณีที่กู้ยืมเงินที่ไม่ใช่สถาบันการเงิน หรือ เงินกู้นอกระบบ

เป็นเมื่อเราต้องการสินเชื่อนอกระบบ เจ้าหนี้ก็มักจะให้เรานำสินทรัพย์มาขึ้นทะเบียนขายฝากไว้ โดยมีกำหนดเวลาไถ่คืนพอๆกับตอนที่เราควรต้องใช้หนี้ใช้สินคืน แต่ในความเป็นจริงแล้ววิธีขายฝากไม่ใช่การประกันหนี้สินด้วยอสังหาริมทรัพย์แบบจำนอง ลองมองความไม่เหมือนกันตามด้านล่างนี้


“มาตรา 491 อันว่าขายฝากนั้น เป็นสัญญาซื้อขายซึ่งเจ้าของในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าคนขายบางทีอาจไถ่สมบัติพัสถานนั้นคืนได้”จากข้อบังคับข้างต้น จะมองเห็นได้ว่าคำสัญญาขายฝากมีคู่สัญญาสองฝ่ายเป็นผู้ขาย (ฝาก) กับผู้บริโภค (ฝาก) โดยคนขายขายสินทรัพย์ให้ผู้บริโภค แต่คนขายบางทีอาจไถ่คืนได้ หรือบอกกันกล้วยๆก็คือ สัญญาซื้อขายที่มีข้อตกลงให้ไถ่คืนได้นั่นเอง

โดยลักษณะ ฝากจํานอง ขายฝากที่ดินกับธนาคาร พร บ ขายฝากขาย ตามกฎหมายของการขายฝากมีดังนี้
1. ขายฝากเป็นสัญญาประธานขายฝากเป็นคำสัญญาประธานหมายถึงเป็นข้อตกลงที่บริบูรณ์ด้วยตัวเอง อยู่ได้โดดๆโดยไม่ต้องอยู่ประกอบกับสัญญาอื่นแบบคำสัญญาจำนอง


2. ดอกจริงๆแล้วคำสัญญาขายฝากไม่มีดอกเบี้ย เนื่องด้วยไม่ใช่การกู้ยืม แม้กระนั้นมีสิ่งที่กฎหมายเรียกว่าสินไถ่ ก็คือจำนวนเงินที่ต้องจ่ายเพื่อไถ่เงินทองคืน ซึ่งข้อบังคับกำหนดว่าสินไถ่จะต้องสูงกว่าราคาขายฝากไม่เกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี เท่ากับอัตราค่าดอกเบี้ยเงินกู้ที่กฎหมายระบุนั่นเอง


3. การชำระเงินคืนแนวทางการขายฝากนั้นไม่มีการผ่อนจ่ายคืนเงินเป็นงวดๆแบบเงินกู้ แต่ว่ากำหนดชำระคืนงวดเดียวเมื่อถึงกำหนดเวลาไถ่ แม้กระนั้นทั้งนี้ ในกรณีเงินกู้นอกระบบเราก็มักจะเห็นกันอยู่ประจำว่าเจ้าหนี้ชอบให้ลูกหนี้ใช้หนี้ใช้สินคืนเป็นงวดๆไม่ต่างอะไรจากการกู้ยืมโดยจำนำทรัพย์สินเป็นประกัน ซึ่งไม่ถูกต้องตามที่ข้อบังคับกำหนดไว้ และบางทีอาจถูกศาลตัดสินเพิกถอนแนวทางการขายฝากนั้นๆได้


4. ผู้ครอบครองสินทรัพย์กับตัวลูกหนี้สำหรับเพื่อการขายฝาก คนขายฝากซึ่งเป็นเจ้าของเงินทองเป็นผู้มีสิทธิ์ไถ่สมบัติพัสถานคืนซึ่งเท่ากับว่ามีอีกฐานะหนึ่งเป็นตัวลูกหนี้นั่นเอง เจ้าของทรัพย์กับตัวลูกหนี้สำหรับเพื่อการขายฝากก็เลยเป็นบุคคลเดียวกันเสมอไม่เหมือนกับการจำนำที่อาจเป็นคนละคนกันก็ได้


5. เจ้าของในทรัพย์สมบัติสำหรับการขายฝาก กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สมบัติโอนไปยังคนรับซื้อฝากโดยทันทีเมื่อลงบัญชีขายฝาก เพียงแต่ว่าผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินคืนมาเป็นของตนได้ในวันหลังเท่านั้นเองจำนำเป็นคำสัญญากู้หนี้ยืมสินประเภทหนึ่ง ที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ (ยกตัวอย่างเช่น โฉนดที่ดิน,บ้าน,โรงเรือน,สิ่งปลูกสร้าฯลฯ)

โดยสัญญา จำนอง นี้จำเป็นต้องไปทำต่อหน้าข้าราชการกรมที่ดิน เพียงแค่นั้นครับผม การทำสัญญา จำนำคำสัญญา จำนำ จะต้องไม่มีการโอนเงิน จะเป็นแค่การนำโฉนดที่ดินนั้นไปจดทะเบียนเพื่อยี่ห้อไว้เป็นประกัน ต่อหน้าข้าราชการ ณ กรมที่ดินแค่นั้นครับผมในคำสัญญาจำนำ

จำเป็นต้องระบุชัดเจนว่ากระทำกู้ยืมเงินเป็นปริมาณเยอะแค่ไหน และสมบัติพัสถานที่นำมาจำนอง คืออะไร ไม่อย่างนั้น คำสัญญาจะไม่สมบูรณ์กรณีที่ ผู้จำนอง(ผู้ขอกู้เงิน) กำเนิดไม่ทำตามสัญญา

ไม่สามารถจ่ายหนี้ได้ ผู้รับจำนำ ก็ไม่สามารถที่จะยึดทรัพย์สินโดยชอบด้วยกฎหมายได้โดยทันที เพราะเงินทองนั้นยังเป็นกรรมสิทธิ์ของลูกหนี้อยู่ จะต้องมีขั้นตอนการฟ้องตามกฎหมาย ให้ศาลบังคับให้ลูกหนี้ นำที่ดินนี้ไปขายทอดตลาดที่กองบังคับคดี เพื่อนำเงินไปใช้หนี้

ซึ่งจะเป็นในแบบเดียวกับที่ สถาบันการเงินฟ้องลูกหนี้ครับอายุความข้อตกลงจำนองข้อตกลงจำนอง ที่จริงแล้วไม่มีอายุความ แต่ว่าจะมีการระบุช่วงเวลาใช้หนี้ใช้สิน แล้วก็แม้มีการไม่ถูกชำระแค่นั้น ตัวอย่าง อาทิเช่น ในข้อตกลงจะมีการกำหนดเอาไว้ว่า นายตู่ ได้รับจำนองที่ดินไว้กับ นางปู ตั้งเวลารับจ่ายเป็น 1 ปี แม้ไม่จ่ายตามที่ได้มีการกำหนดจะคิดดอกเบี้ยเท่ากับการกู้เงิน (15% ต่อปี) ซึ่งเจ้าหนี้

สามารถทำการเก็บดอกหลังจากเวลาผิดนัดชำระได้นาน 5 ปีแม้กระนั้นถ้าเกิดเจ้าหนี้มิได้รับการชำระใด เจ้าหนี้จะสามารถทำฟ้องให้ชำระหนี้ที่ค้างตามกฏหมาย รวมกับดอกเบี้้ยที่ค้างเดิม ฝากจํานอง ขายฝากที่ดินกับธนาคาร พร บ ขายฝากขาย รวมทั้งดอกเบี้ยตามช่วงเวลาที่ผิดนัด หรือถ้าหากลูกหนี้ไม่อาจจะชดเชยหนี้ได้จริงๆจะมีการ บังคับจำนอง เพื่อนำที่ดินนั้นไปขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาใช้


ทรัพย์สินที่ใช้จำนอง มีอะไรบ้าง อสังหาริมทรัพย์ทุกหมวดหมู่ เช่น โฉนดที่ดิน,บ้าน,โรงเรือน,สิ่งก่อสร้าง เป็นต้นสังหาริมทรัพย์ บางจำพวก ยกตัวอย่างเช่น เรือ มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป, แพ, สัตว์พาหนะ และสังหาริมทรัพย์อื่นๆซึ่งข้อบังคับหากกำหนดไว้ให้ลงทะเบียนเฉพาะการสังหาริมทรัพย์ โดยปกติจำนำไม่ได้ อย่างเช่น รถยนต์,ทองคำ,นาฬิกา ฯลฯการ จำนอง เหมาะสมกับคนไหนกันการ จำนอง จะเหมาะสำหรับ ผู้ที่ต้องการกู้ยืมเงิน

ที่อยากได้อณุมัว่ากล่าวเงินเร็ว และไม่อยากได้ที่จะขายบ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์นั้นๆการจำนอง โดยทั่วไปแล้ว จะได้วงเงินราวๆ 10-30% ของราคาประเมินแค่นั้น ซึ่งถ้าถ้าเกิดท่านอยากได้วงเงินที่มากกว่านี้ บางทีอาจจะต้องเป็นคำสัญญากู้หนี้ยืมสิน อีกประเภทหนึ่ง ที่เรียกกันว่า ข้อตกลงขายฝาก


“อยากได้เงินทุนจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีจะเลือก ขายฝาก หรือ จำนองดี?”ปัญหานี้บางทีอาจเป็นปัญหาที่คนอีกจำนวนไม่น้อยสงสัยอยู่ เนื่องด้วยในตอนก่อนหน้านี้ที่ผ่านมานี้ คนไม่ใช่น้อยบางทีอาจควรต้องใช้เงิน แต่ว่าไม่รู้จักจะเลือกทางไหน?คำตอบประเด็นนี้ไม่ยาก ไม่ง่าย

แต่สิ่งที่พวกเราจะต้องเริ่มต้นเป็น เข้าใจความหมายของคำว่า “ขายฝาก” และก็ “จำนอง” กันซะก่อนขายฝาก เป็นยังไง?ขายฝากอสังหาฯ ฝากจํานอง ขายฝากที่ดินกับธนาคาร พร บ ขายฝากขาย หมายถึงการทำนิติกรรมการซื้อขายอสังหาฯรูปแบบหนึ่งซึ่งเจ้าของในเงินจะเป็นของผู้รับซื้อฝากในทันที แต่เปิดโอกาสให้คนที่ขายนั้น สามารถนำเงินมาไถ่ถอนเงินทองของตนเองได้ภายในช่วงเวลาที่กำหนด

โดยในส่วนของผู้ที่เป็นฝ่ายตั้งรับซื้อฝากนั้น ก็จะมีสิทธิที่กำลังจะได้รับผลตอบแทนตอบแทนจากแนวทางการขายฝากสูงสุดถึง 15% ต่อปี หรือ 1.25 % ต่อเดือนรวมทั้งได้รับเงินจากแนวทางการขายฝากคืนโดยทันทีถ้าหากมีการไถ่คืนเกิดขึ้นแปลให้ง่ายดายยิ่งกว่านั้น มันคือ วิธีขายและเปิดโอกาสการซื้อคืนนั่นเอง

ยกตัวอย่าง ตัวอย่างเช่น นาย ก เป็นเจ้าของธุรกิจการค้าแห่งหนี่ง ซึ่งมีที่ดินอยู่และมองว่าธุรกิจจำเป็นต้องใช้เงิน เลยตกลงใจเอาไปขายฝากกับ นาย ข ผู้ซึ่งเป็นนักลงทุนมีเงินเหลือใช้ทันทีที่ขายฝากสำเร็จ

ที่ดินนั้นจะเป็นของนาย ข ทันทีแต่นาย ก ยังสามารถนำเงินมาซื้อที่ดินคืนจากนาย ข ได้ภายในช่วงระยะเวลาที่กำหนดตามข้อตกลง แต่ว่าไม่เกิน 10 ปี จากที่กฎหมายระบุ แต่ว่าถ้านาย ก ไม่มาซื้อคืน ทรัพย์สินนั้นก็จะเป็นของนาย ข โดยสมบูรณ์ผลของการขายฝากหมายถึงนาย ก ได้เงินไปใช้ ส่วนนาย ข จะสำเร็จประโยชน์ทดแทนกลับมานั่นเองจำนำเป็นยังไง?แม้กระนั้นในทางกลับกัน จำนอง

นั้นจะถือได้ว่าเป็นการทำนิติกรรมอีกต้นแบบหนึ่งเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนอง โดยเงินทองจะยังไม่กลายเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับจำนำโดยทันที แม้ผิดนัดชำระหนี้ต้องมีการร้องทุกข์บังคับคดีให้ทางศาลยึดทรัพย์สินก่อนจากตัวอย่างเดิม

ถ้าหากนาย ก เลือกเอาเงินไปจำนำกับนาย ข (ผู้รับจำนำ) แทนที่จะขายฝาก และก็ถ้านาย ก ไม่จ่ายเงินกู้คืนนาย ข แล้วล่ะก็ นาย ข จะต้องไปฟ้องให้ศาลตัดสินให้ที่ดินดังกล่าวมาแล้วข้างต้นเป็นของ นาย ข เพราะว่านาย ก ฝากจํานอง ขายฝากที่ดินกับธนาคาร พร บ ขายฝากขาย ไม่ยินยอมจ่ายและชำระหนี้โน่นเอง

กลับสู้หน้าหลัก

Leave a comment

อีเมลของคุณจะไม่แสดงให้คนอื่นเห็น ช่องข้อมูลจำเป็นถูกทำเครื่องหมาย *